استعلام ثبتی

در املاک ثبت‌شده، ماده ۲۲ قانون ثبت مالک را کسی می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. قولنامه، وکالتنامه یا ادعای شفاهی فروشنده جای سند را نمی‌گیرد. استعلام از اداره ثبت باید سه چیز را روشن کند: ملک به نام چه کسی است، ملک بازداشت یا توقیف نیست، و در رهن بانک یا شخص ثالث قرار ندارد. پیش‌فروش زمین مرهونی بدون رضایت مرتهن، از شایع‌ترین سناریوهای دعوا در این حوزه است.

پلاک ثبتی مادر

تا وقتی تفکیک انجام نشده، واحد مورد معامله سند مستقلی ندارد و همه‌چیز به پلاک مادر برمی‌گردد. پرسش اصلی این است که شش‌دانگ زمین به نام پیش‌فروشنده است یا مشاع با دیگران. اگر زمین مشاع باشد و فقط یکی از شرکا قرارداد ببندد، نسبت به سهم بقیه معامله فضولی است و طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی بدون اجازه مالک نافذ نیست. این معامله باطل نیست و با تنفیذ مالک ممکن است معتبر شود، ولی خریدار در اتکا به آن اجازه، قمار می‌کند.

کد رهگیری کشوری

کد رهگیری نشان می‌دهد معامله در سامانه ثبت شده و می‌توان مشخصات طرفین و ملک را با قرارداد تطبیق داد. اما دلیل مالکیت نیست. گرفتن کد برای معامله‌ای که فروشنده در آن مالک نیست، آن را مال خود فروشنده نمی‌کند. بنابراین کد رهگیری مکمل استعلام ثبتی است، نه جایگزین آن.

ضمانت اجرا و محدودیت آن

از نظر کیفری، ماده ۱ قانون راجع به انتقال مال غیر (۱۳۰۸) کسی را که با علم به غیربودن مال و بدون مجوز قانونی آن را منتقل کند، کلاهبردار می‌داند. نکته در عنصر روانی است: باید ثابت شود فروشنده می‌دانسته مال از آنِ او نیست. این اثبات معمولاً دشوار است، و فروشنده‌ای که ادعا کند به مالکیت خود اطمینان داشته یا وعده کسب اجازه شرکا را داده، ممکن است پرونده را به دعوای حقوقی بکشاند. در مسیر حقوقی هم خریدار باید رد ثمن و خسارت بخواهد، و وقتی فروشنده پول را خرج کرده باشد، اجرای حکم لزوماً به بازگشت وجه نمی‌انجامد.

استعلام ثبتی و بررسی پلاک مادر، چند ساعت وقت می‌برد. پیگیری قضایی یک معامله اشتباه، چند سال.