سند رسمی شرط توقیف نیست

قانون اجرای احکام مدنی هیچ‌جا نگفته فقط ملکِ دارای سند رسمی قابل توقیف است. پرسش اصلی این است که مال، متعلق به محکوم‌علیه هست یا نه. سند رسمی یکی از راه‌های اثبات مالکیت است، نه تنها راه. قانون مدنی هم مالکیت را به ثبت گره نزده است. بیع و انتقال ملک با ایجاب و قبول واقع می‌شود و ثبت رسمی، ضامن اثبات و اعتبار در برابر اشخاص ثالث است.

پس وقتی استعلام از اداره ثبت جواب منفی می‌دهد، این فقط یعنی ملک سابقه ثبتی ندارد. دلیلی نیست که مالی وجود ندارد، و پرونده را بر همین اساس بستن اشتباه رایج است.

تصرف، قولنامه و استعلام محلی

در این‌گونه پرونده‌ها وزن اصلی روی سه چیز است.

اول، تصرف. ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت می‌داند، تا وقتی خلافش ثابت نشود. این یک اماره قانونی است و برای شروع اجرا کفایت می‌کند. محکوم‌علیه‌ای که سال‌ها در زمین کشاورزی می‌کند یا در خانه‌ای ساکن است، در نظر دادگاه مالک ظاهری است.

دوم، قولنامه. قولنامه سند رسمی نیست، اما دلیل عادی است و در کنار تصرف، قرینه‌ای قوی به شمار می‌آید. نکته اینجاست که محکوم‌له معمولاً به این قولنامه دسترسی ندارد. گاهی از طریق پرونده‌های قبلی، شهادت فروشنده یا مطلعان محل می‌توان به آن رسید.

سوم، استعلام محلی. در روستاها و محله‌های فاقد سابقه ثبتی، دادگاه معمولاً از شورا یا دهیاری، معتمدین و همسایگان استعلام می‌کند. اگر چند نفر از اهل محل یک نفر را مالک و متصرف بدانند، نتیجه استعلام خودش یک دلیل عملی است. در پرونده‌هایی که دعوا بر سر ملک روستایی بوده، دیده‌ام که همین چند سطر استعلام، تکلیف توقیف را روشن کرده است.

توقیف مالکیت را قطعی نمی‌کند

این را باید دقیق فهمید. توقیف بر اساس ظاهر انجام می‌شود، نه بر پایه احراز قطعی مالکیت. اگر ثالثی ادعای مالکیت داشته باشد، راهش اعتراض ثالث اجرایی است (مواد ۱۴۶ به بعد قانون اجرای احکام مدنی). اگر آن معترض بتواند با سند، مالکیتش را ثابت کند، توقیف رفع می‌شود. تا آن روز، بازداشت پابرجاست و محکوم‌علیه نمی‌تواند ملک را منتقل کند.

یک نکته عملی هم هست: توقیف ساده‌تر از فروش است. ملکی که سابقه ثبتی ندارد، در مرحله مزایده و انتقال مشکلات خودش را دارد و ممکن است خریدار را بترساند. پس کسی که می‌خواهد از توقیف نتیجه بگیرد، باید از ابتدا درباره مرحله بعد هم فکر کند.

برای محکوم‌له

ملک را همراه با قرائنش معرفی کنید، نه فقط آدرسش را. هر مدرکی که تصرف محکوم‌علیه را نشان می‌دهد، از قولنامه تا قبوض و نامه‌های اداری و اظهار مطلعان، به پرونده اجرا ضمیمه کنید و صریحاً درخواست استعلام محلی بدهید. دادورز معمولاً خودش دنبال این کارها نمی‌رود، مگر اینکه محکوم‌له مسیر را نشان بدهد.